خروجی دیگر از بازار ملک

موتور افزایش قیمت زمین نیز «در مسیر خانه سازی از فاز جهشی» آرام گرفت. بهار امسال تورم پایتخت به 3 درصد رسید که نشان از تغییر چشمگیر بازار زمین نسبت به میانگین تورم فصلی 21 درصدی سال گذشته دارد.

بررسی ها نشان داده است که امسال نه تنها بازار مسکن از سفته بازی خارج شده و تقاضا برای سرمایه کاهش یافته است، بلکه در بازار قدیم نیز کاهش یافته است.

البته بخشی از «کاهش شدید قیمت زمین» در تهران به رکود ساخت و ساز برمی گردد. آینده این بازار در 4 سناریو به تصویر کشیده شد.

در عین حال افزایش قیمت زمین منجر به خروج دوم از بازار ملک در پایتخت شده است. در حالی که تورم فصلی زمین از زمستان سال گذشته تک رقمی شده و نرخ افزایش قیمت در بازار تجارت زمین به میزان قابل توجهی نسبت به سه سال گذشته کمتر شده است، آمارهای رسمی حکایت از کاهش مجدد تورم فصلی زمین در بهار امسال دارد.

متوسط ​​قیمت هر مترمربع زمین در بهار امسال در تهران با 3.1 درصد افزایش نسبت به فصل قبل یعنی زمستان 99 به 45 میلیون و 960 هزار تومان رسید.

در زمستان تورم فصلی زمین 8 درصد بود و فصل گذشته همیشه دو رقمی بود. تورم نقطه به نقطه در بازار تجارت زمین نیز در این فصل – بهار 1400 – نسبت به تورم نقطه به نقطه فصل قبل کاهش یافته است.

تورم نقطه‌به‌نقطه بازار مسکن و زمین کلنگی تهران که در زمستان سال گذشته – یک فصل پیش – 114 درصد بود، بهار امسال به 80 درصد رسید.

این امر حاکی از کاهش رشد قیمت در بازار تجارت زمین و کاهش نرخ تورم و تغییرات قیمت در این بازار است. بررسی «اقتصاد جهانی» نشان می دهد که کاهش رشد قیمت که ابتدا از بازار مسکن تهران آغاز شد و از زمستان سال گذشته به بازار زمین سرایت کرد، تا بهار نیز ادامه داشته است.

کاهش قیمت ملک را می توان راه دیگری برای خروج از بازار ملک در پی افزایش شدید تورم در تهران دانست. خروجی اول مربوط به کاهش قیمت بازار برای خرید و فروش واحدهای مسکونی است.

بهار امسال به دلیل تداوم اثرات کاهش انتظارات تورمی در بازار مسکن تهران و همچنین از بین رفتن جذابیت های سفته بازی و کاهش دسترسی سرمایه گذاران به بازار ملک، رکود تورم مسکن به میزان قابل توجهی کاهش یافت.

در فصل بهار در بازار خرید و فروش زمین نیز دیده می شود. آخرین آمار تحولات فصلی بازار زمین تهران که در چند وقت اخیر توسط مرکز آمار منتشر شده است، نشان می دهد که تورم فصلی این زمین در بهار امسال 3 درصد بوده است که پس از تک رقمی شدن در زمستان 99، مجددا کاهش محسوسی داشته است. و نسبت به تورم فصلی زمستان 99 5 درصد کاهش یافته است.

سطح جدید تورم در بازار مسکن در تهران نشان می دهد که در سال جدید بازار مسکن و همچنین بازار مسکن به سمت آرام شدن قیمت ها پیش می رود.

پس از گذشت سه سال از «نوسانات قیمت زمین» در پایتخت، بررسی علت «به صفر رسیدن تورم زمین» نشان می دهد که دو عامل مهم در این پدیده نقش اساسی داشتند.

یعنی «کاهش تقاضای غیرمصرفی» از یک سو و «کاهش ساخت‌وساز و متعاقب آن کاهش تقاضای مصرف‌کننده برای خرید ملک قدیمی» از سوی دیگر که منجر به کاهش نرخ تورم زمین شده است. موتور بازار سرمایه و املاک مسکونی قدیمی.

وضعیت فعلی بازار زمین نشان می دهد که بازار در حال حاضر در یک دوره گذار حداقل سه ساله جهش و مرز است. از سال 96 بیشترین نرخ تورم در بازار ملک مربوط به تورم زمین بوده است.

در این مدت میانگین قیمت زمین و املاک مسکونی در تهران 10 برابر شده است. میانگین قیمت مسکن در این مدت 7.4 برابر و متوسط ​​هزینه مصالح ساختمانی (به دلیل تاخیر در ورود به دوره افزایش قیمت) حدود 6 برابر شده است.

دو عامل افزایش قیمت زمین را کند می کند

مهم ترین دلیل افزایش شدید قیمت زمین به ویژه در سه سال اخیر، افزایش فعالیت های سفته بازی و سرمایه گذاری در این بازار به دلیل افزایش انتظارات تورمی و افزایش ریسک های غیرمالی است.

در نتیجه این عوامل، آشفتگی بازارهای دیگر به بازار زمین نیز سرایت کرد و سرمایه گذاران بزرگی که به دنبال بازاری امن و بدون ریسک برای سفته بازی و سرمایه گذاری بودند، وارد بازار زمین و املاک مسکونی شدند.

در این دوره بازار زمین در رکود بود و تقاضای مصرف کنندگان برای زمین ساخت و ساز عملاً در بازار محدود بود.

اما با توجه به کاهش ریسک غیراقتصادی کمتر در بازار مسکن در بهار سال جاری (در پی انتشار اخبار از سرگیری برجام) 99 درصد و رسیدن به 8 درصد در بهار 1400، مجددا به 3 کاهش یافت. درصد

در واقع، دو دلیل اصلی در پس رکود در بازار املاک و مستغلات وجود دارد. اولی مربوط به کاهش تقاضای مصرف کنندگان برای زمین به دلیل کندی ساخت و ساز و دومی به دلیل از بین رفتن تقاضای سفته بازی در این بازار و کاهش جذابیت سرمایه گذاری در بازار زمین است.

آمارهای رسمی حاکی از آن است که تعداد معاملات خرید زمین در بهار سال جاری نسبت به زمستان سال گذشته – یک فصل قبل، حدود 18 درصد افزایش یافته است، اما این میزان نسبت به بهار 99 حدود 35 درصد کمتر است. مدت مشابه سال گذشته

این امر به دلیل رکود فعالیت های ساختمانی از یک سو و کاهش تقاضا و سفته بازی در بازار زمین و املاک مسکونی نسبت به بهار سال گذشته از سوی دیگر است.

نسبت قیمت زمین به خانه

محاسبه بر اساس ارقام رسمی نشان می دهد که نسبت فعلی میانگین قیمت زمین به متوسط ​​قیمت مسکن در تهران 1.56 است.

این نشان می دهد که نرخ رشد این نسبت نیز متوقف شده است. چرا که در زمستان 1378 نسبت متوسط ​​قیمت مسکن به متوسط ​​قیمت مسکن همین عدد بوده است که 1.56 بوده است.

نسبت متوسط ​​قیمت زمین به متوسط ​​قیمت مسکن یکی از نسبت های مهمی است که نقش دماسنج بازار زمین و مسکن، وضعیت فعلی و وضعیت پیش روی بازار زمین و مسکن را نشان می دهد.

در سه سال گذشته این نسبت بسیار فراتر از شماره یک بوده است و بنابراین سازندگان نتوانسته اند به بازده مالی مورد انتظار دست یابند یا به اصطلاح سازندگان منتفع شوند.

در سال گذشته میانگین نسبت قیمت مسکن در تهران 1.53 بوده است. اما این رقم که در زمستان 1999 به 1.56 رسید، در بهار ثابت ماند. تثبیت این نسبت در واقع نتیجه کاهش سرعت موتور تورم در فصل اول 1400 است.

چهار سناریوی ممکن

بررسی ها و تحلیل های مبتنی بر تحقیقات میدانی از وضعیت فعلی بازار مسکن و املاک و همچنین داده های منتشر شده در این زمینه، چهار سناریوی احتمالی مربوط به میانگین نسبت قیمت مسکن به خانه در تهران را نشان می دهد. ماه های آینده غیر قابل تصور است.

با این حال، برخی از این شرایط بیشتر از دیگران محتمل است. در سناریوی اول، فرضیه «تداوم رکود در بازار ساخت و ساز و مسکن» و «کاهش قیمت مسکن» مطرح شده است.

در صورت تداوم رکود در بازار ساخت و ساز و کاهش تقاضای مصرف کنندگان در بازار زمین و همچنین کاهش قیمت مسکن، میانگین نسبت قیمت مسکن به خانه افزایش می یابد یا ثابت می ماند.

در مورد اخیر، از یک سو «رونق ساخت و ساز» و از سوی دیگر «پایین قیمت مسکن» وجود دارد. در چنین شرایطی نسبت میانگین قیمت زمین و متوسط ​​قیمت خانه مشخص می شود.

سناریوی سوم رونق ناگهانی در بازار ساخت و ساز را پیش بینی می کند که پس از رونق ناگهانی، خرید مصرف کنندگان از بازار زمین را نیز به میزان قابل توجهی افزایش می دهد.

در چنین سناریویی احتمال افزایش نسبت متوسط ​​قیمت زمین به متوسط ​​قیمت خانه وجود دارد. در سناریوی چهارم، حتی اگر تورم در بازار زمین و مسکن ادامه پیدا کند و قیمت‌ها هم در بازار زمین و هم در بازار خانه مثبت شود، اگر تورم زمین کمتر از مسکن باشد، نرخ کاهش می‌یابد.

به این معنی که اگر تورم مسکن بیشتر از تورم زمین باشد، میانگین نسبت قیمت مسکن به خانه کمتر از عدد فعلی و میانگین سطح قیمت زمین نزدیک به میانگین سطح قیمت مسکن خواهد بود.

سناریوهای احتمالی چیست؟

با توجه به وضعیت فعلی بازار زمین و مسکن و همچنین وضعیت فعلی پارامترهای موثر بر بازار املاک، احتمال ترکیبی از شرایط اول و چهارم وجود دارد.

یعنی در شرایطی که بازار ساخت و ساز همچنان در رکود است و از سوی دیگر تورم اسمی در بازار زمین و مسکن ادامه دارد.

در چنین شرایطی نسبت میانگین قیمت زمین و متوسط ​​قیمت مسکن در تهران تغییر محسوسی نخواهد داشت و در حدود عدد فعلی خواهد بود.

بر اساس گزارش مرکز آمار از تحولات بازار کل زمین و املاک مسکونی تهران در بهار امسال، بیشترین میانگین قیمت فروش زمین در هر متر مربع یا ساختمان مسکونی بزرگ حدود 99 میلیون تومان است. متوسط ​​مساحت در منطقه 3 309 متر مربع و متوسط ​​مساحت در منطقه 20 پایتخت 743 متر مربع است که کمترین آن حدود 9 میلیون و 780 هزار تومان است.

این در حالی است که در بهار امسال از مجموع 22 منطقه تهران، 9.5 درصد از کل معاملات خرید و فروش ملک یا زمین بزرگ مسکونی در منطقه بوده و 8 منطقه 1.8 درصد سهم داشته اند. کمترین سهم

میانگین مساحت زمین مسکونی خرید و فروش شده در بهار امسال در تهران 445 متر مربع بوده است. متوسط ​​قیمت هر مترمربع زمین در سال 99، 36 میلیون و 500 هزار تومان بوده که در بهار به 45 میلیون و 960 هزار تومان افزایش یافته است. تورم در بازار زمین در سال گذشته 100 درصد بود.